IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 01.05.2008
Wohnungsinvestments in Osteuropa
Riesiger Wohnungsbedarf - nur, wer soll`s bezahlen?
Die Wohnimmobilienmärkte in vielen Ländern Osteuropas boomen. So lagen Polen, die Slowakei, Tschechien und Ungarn 2007 laut Feri bei Gesamtrenditen und Mietzuwächsen allesamt - und das meist deutlich - über dem europäischen Durchschnitt. Die polnische Immobilien- und Investmentberatung Reas ermittelte in den meisten der analysierten zwölf Hauptstädte eine erhebliche Unterversorgung mit Wohnraum - und damit einen gewaltigen Neubaubedarf. Jedenfalls im Vergleich zu den Verhältnissen in Westeuropa.
Das größte Nachholpotenzial sieht Reas in Kiew. Dagegen haben Budapest, Prag und Tallinn ihr Soll erreicht. Das von Kazimierz Kirejczyk geführte Unternehmen berät Investoren bei Investments in Wohnimmobilien in Polen und Rumänien. 2007 ging es dabei um viele Tausend Wohnungen. In zehn weiteren osteuropäischen Ländern beschränkt sich das 1997 gegründete Haus auf die Marktanalyse. Seit eineinhalb Jahren kooperiert es dabei mit Jones Lang LaSalle.
Kiew fehlen 315.000 Wohnungen
Die neueste Untersuchung fördert erhebliche Spielräume für Investments zu Tage. So liegt die Wohnfläche pro Person in Osteuropa im Schnitt erst bei 25 qm. Die Spanne reicht von 20 qm in Kiew bis zu 30 qm in Ljubljana und Budapest. Zum Vergleich: Feri nennt für Deutschland 42 qm. In den zwölf Hauptstädten stehen im Schnitt 440 Wohnungen pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. In Westeuropa sind es durchschnittlich 490. Am weitesten liegt wiederum Kiew zurück. Dort gibt es 360 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Viel zu wenig. Die Folge: "Dort müssen sich mehrere Haushalte eine Wohnung teilen", sagt Kirejczyk. Er beziffert den Baubedarf in Kiew auf 315.000 Einheiten - ein Drittel des heutigen Bestands.
Allerdings erscheint fraglich, ob sich der Wohnungsmarkt in der ukrainischen Hauptstadt rasch entspannen würde, wenn nun gewaltige Summen in den Wohnungsbau flössen. Ein ukrainischer Durchschnittsverdiener braucht laut Reas 74 Jahre, bis er eine 60-qm-Wohnung abbezahlt hat. Der Bedarf ist also das eine und die Erschwinglichkeit das andere (siehe Grafik). In Tallinn reichen 24 Jahre, um sich eine 60-qm-Wohnung leisten zu können. Teuer ist dagegen wiederum Bukarest. Dort braucht ein Durchschnittsverdiener für eine solche Bleibe 54 Jahre. Vergleichsweise kompatibel mit dem verfügbaren Einkommen der Einwohner sind die Märkte Budapest und Ljubljana. Nach 18 Jahren ist dort der Kredit abbezahlt.
Und noch ein paar Zahlen: Neubauwohnungen kosten in Sofia im Schnitt mit gut 1.000 Euro/qm am wenigsten. In den übrigen Hauptstädten reicht die Spanne von 1.700 Euro/qm in Riga und Budapest bis zu fast 3.000 Euro in Ljubljana. Zweitteuerster Markt ist Warschau mit 2.400 Euro. In der polnischen Hauptstadt werden in Ausnahmefällen auch 7.500 Euro verlangt. Das ist osteuropäische Spitze. Die Werte sind die Folge erheblicher Preissteigerungen in den vergangenen Jahren. So zogen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Sofia allein 2007 um 43% an. In Bratislava, Bukarest und Warschau wurden in jeweiliger Landeswährung Preiszuwächse von 25% errechnet. Preistreiber waren vor allem international auftretende Investoren, die extrem hoch fremdfinanzierten. Kommt einem ganz vertraut vor. Auch das, was laut Kirejczyk nun folgt. "Jetzt ist die Zeit derer, die sich langfristig engagieren wollen", sagt er. "Wichtig sind die makroökonomischen Daten und die Bevölkerungsentwicklung."
Unterdessen hat das Maklerunternehmen Savills seine dritte Niederlassung in Polen eröffnet. Nach Posen und Breslau ist der Vermittler nun auch in Warschau präsent. Savills zielt auf das Premium-Segment und hat auch gleich eine Villa für 30 Mio. Euro zu vermitteln. Gut möglich, dass der Makler einen passenden Zeitpunkt zum Ausbau des Polengeschäfts erwischt hat. Feri sieht bei Wohnimmobilien nirgendwo in Europa ein so positives Investitionspotenzial wie in Polen. Die Researcher halten den Markt für extrem risikoarm und geben ihm in ihrer aktuellen Analyse die Bestnote AAA. Die bekommt sonst niemand. Ungarn und Tschechien folgen mit einem AA.
Deutsche Wohnungs-Investoren sind in Polen noch nicht groß in Erscheinung getreten, sagt Kirejczyk. Zwar habe Reas der damaligen deutschen Veba bei ihrem geplanten Einstieg in Polen beratend zur Seite gestanden. Dann aber habe sie wohl erst mal genug mit sich zu tun gehabt, so dass das Engagement im Sande verlief. Auch der von Hochtief Projektentwicklung (HTP) beabsichtigte Einstieg habe nicht so geklappt wie geplant. Unter den Investoren resp. Entwicklern aus dem Ausland haben nach Angaben des Reas-Chefs diejenigen aus Spanien das größte Gewicht. Auf Rang zwei sieht er israelische Adressen.
Deutsche entscheiden zu langsam
Und warum sind Deutsche so schwach vertreten? "Die bevorzugen Büroimmobilien und vielleicht noch Einzelhandelsobjekte", so Kirejczyk. "Und die Deutschen brauchen meist zu lange, um zu entscheiden." Das hat Folgen. "Wenn sie dann entschieden haben, hat der Markt sich schon gedreht." Aktuell könnte noch ein anderer Aspekt hinzukommen, der Investoren davon abhält, in Wohnungen anzulegen. Die Gewinnspannen bei üblichen Projektentwicklungen in Warschau sind nach Reas-Zahlen von mehr als 25% auf rund 15% gesunken. Etwas mehr Risikoprämie gibt es noch in Rumänien. "Wegen der Probleme mit der Bürokratie dort", sagt Kirejczyk. Wer vor allem Rendite machen will, dem rät der Warschauer zum Kauf von landwirtschaftlichen Flächen. Wer die zu Bauerwartungsland ummodelt, kann den Wert binnen fünf Jahren bis aufs 25fache steigern, ist er überzeugt.
Dass dem Mann die Arbeit ausgehen könnte, zeichnet sich nicht ab. Für Ausländer ist allein schon schwer nachzuvollziehen, woraus sich in den Ländern eine Netto-Wohnfläche zusammensetzt, für die gezahlt werden soll. "In Polen ist das die Fläche einer Wohnung inklusive 17% Mehrwertsteuer", so Kirejczyk. Anders in Rumänien. "Dort bezieht sich der Preis für die Netto-Wohnfläche auf die Wohnung abzüglich der halben Wanddicke." Hinzu kommt ein Anteil an Flur und Treppenhaus. Und das alles ohne die landesübliche Mehrwertsteuer von 19%. Die kommt also noch obendrauf. Einfach ist anders. (bb)
